Le prêt relais est un montage financier qui consiste à faire correspondre une vente et un achat d’un nouveau bien immobilier et de gérer la durée de la revente du premier bien.
Un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien et vendre le premier. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt relais, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.
Il existe trois types de crédits-relais. En premier lieu, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique. Le prêteur avance une contribution qui atteint jusqu’à 80% de la valorisation du bien mis à vendre.
Le prêteur complète le besoin de financement par un prêt amortissable. On procède alors à un remboursement mensuel des intérêts du prêt relais avec les échéances du prêt classique.
Cette méthode au niveau financier est simple et elle assure également une grande importance en termes de coût final. Cependant, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à la capacité d’endettement jusqu’à la vente effective du bien immobilier qui permettra de rembourser le prêt relais.
Ensuite, le prêt relais avec franchise totale accompagné d’un prêt amortissable. Ce montage est créé pour l’allègement des charges mensuelles durant la période où le bien n’est pas encore vendu.
Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une durée de 24 mois. Donc, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois à l’échéance en même temps que le capital emprunté. Cette période de franchise peut s’étendre jusqu’à 12 mois.
Si le bien immobilier n’est toujours pas vendu et le prêt relais non consumé, on doit procéder à un paiement mensuel pendant les 12 mois suivant les intérêts nécessaires, plus élevés que des intérêts cumulés de la première année.
Pour que les charges initiales soient encore plus légères, le prêt relais amortissable additionnel devrait être convenu d’un différé d’amortissement pendant un temps de 24 mois, période durant laquelle on ne rétribue que les intérêts sans restreindre le prêt relais.
Le prêt relais avec franchise totale est important pour l’allègement des charges mensuelles en attendant la vente du logement ; mais cependant, le coût final s’avère important.
Enfin, le prêt relais sec si la valeur de l’acquisition est égale ou inférieure à la valeur du bien vendu. Si le produit escompté de la vente du bien est égal ou supérieur au coût de l’acquisition, on n’a besoin que d’une avance sans prêt relais à long terme associé. Ce type de prêt relais est appelé prêt relais sec.
Pour un prêt relais immobilier, il faut savoir sur les taux existants. On peut distinguer trois types de taux : taux annualisés effectifs globales (TAEG), taux fixes, taux révisables.
Le TAEG définit une méthode de calcul de coût total de la période de remboursement des prêts relais de tout contrat, il prend en compte tous les frais obligatoires liés au financement: le taux d'intérêt sur le prêt ou le taux d'intérêt nominaux, la taxe, l'assurance de décès et d'invalidité sur l’incapacité temporaire de travail obligatoire, la garantie de dépenses ou des coûts de la création de collatéraux.
Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEAG est facile à déterminer: c'est le taux de l'échéance du prêt. Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période à taux fixe. Le calcul de TAEG est donc totalement indicatif, car il ne reflète pas la réalité.
Toutefois, les modalités de la création et le développement de taux révisables doivent être très claires dans l'offre de prêt.
Il permet soit d'accélérer le remboursement de capital soit de profiter de la baisse des taux au cours des premières années qui sont les plus importantes en termes de remboursement.
Pour pouvoir accéder à un prêt, le prêteur exige des assurances envers dudit emprunteur : on peut différencier deux catégories d’assurances. L’assurance chômage est un contrat conclu entre le prêteur et l'assureur bénéficié et dont l'adhérent: l'emprunteur.
Les contrats ne sont pas réglementés et varient d'un établissement de crédit à un autre. Ensuite, l’assurance Décès-Invalidité-Incapacité de travail. Elle conserve ses chances de maintenir le bien qu'il a acheté en cas de perte soudaine de revenus à la suite d'infirmité ou d'incapacité.
Il permet également d'éviter de transmettre la dette aux héritiers en cas de décès. Les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et le contenu des garanties peut varier considérablement d'un établissement à un autre.
Puisqu’il s’agit de prêt relais, il doit y avoir des garanties pour assurer le prêt à un emprunteur.
D’abord, le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie a été fournie seulement au profit des établissements de crédit à octroyer des crédits pour l'achat d'un bâtiment existant, il couvre le principal de l'emprunt et jusqu'à 3 ans d'intérêts.
Le privilège de prêteur de deniers doit être un acte et doit être inscrit dans la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant la vente.
En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut obtenir la vente du bâtiment, et de payer le prix pour la vente de l'immeuble avant tout autre créancier hypothécaire inclus.
Ensuite, C’est le contrat écrit par lequel une personne physique ou morale, la « caution », s’engage à rembourser l’établissement de crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.
Un soucis de Compréhension ?
Guide Immobilier : Définitions du langage immobilier
Un acheteur déjà propriétaire souhaite acheter un nouveau bien et vendre le premier. L'acheteur ne remboursera au prêteur que les intérêts du prêt relais, celui-ci étant destiné à être soldé lors de la vente.
Il existe trois types de crédits-relais. En premier lieu, le prêt relais accompagné d’un prêt amortissable classique. Le prêteur avance une contribution qui atteint jusqu’à 80% de la valorisation du bien mis à vendre.
Le prêteur complète le besoin de financement par un prêt amortissable. On procède alors à un remboursement mensuel des intérêts du prêt relais avec les échéances du prêt classique.
Cette méthode au niveau financier est simple et elle assure également une grande importance en termes de coût final. Cependant, il est possible que l’échéance totale mensuelle soit supérieure à la capacité d’endettement jusqu’à la vente effective du bien immobilier qui permettra de rembourser le prêt relais.
Ensuite, le prêt relais avec franchise totale accompagné d’un prêt amortissable. Ce montage est créé pour l’allègement des charges mensuelles durant la période où le bien n’est pas encore vendu.
Il associe un prêt relais à un crédit à long terme. Le prêt relais est accordé pour une durée de 24 mois. Donc, les intérêts ne sont pas remboursés mensuellement mais en une seule fois à l’échéance en même temps que le capital emprunté. Cette période de franchise peut s’étendre jusqu’à 12 mois.
Si le bien immobilier n’est toujours pas vendu et le prêt relais non consumé, on doit procéder à un paiement mensuel pendant les 12 mois suivant les intérêts nécessaires, plus élevés que des intérêts cumulés de la première année.
Pour que les charges initiales soient encore plus légères, le prêt relais amortissable additionnel devrait être convenu d’un différé d’amortissement pendant un temps de 24 mois, période durant laquelle on ne rétribue que les intérêts sans restreindre le prêt relais.
Le prêt relais avec franchise totale est important pour l’allègement des charges mensuelles en attendant la vente du logement ; mais cependant, le coût final s’avère important.
Enfin, le prêt relais sec si la valeur de l’acquisition est égale ou inférieure à la valeur du bien vendu. Si le produit escompté de la vente du bien est égal ou supérieur au coût de l’acquisition, on n’a besoin que d’une avance sans prêt relais à long terme associé. Ce type de prêt relais est appelé prêt relais sec.
Pour un prêt relais immobilier, il faut savoir sur les taux existants. On peut distinguer trois types de taux : taux annualisés effectifs globales (TAEG), taux fixes, taux révisables.
Le TAEG définit une méthode de calcul de coût total de la période de remboursement des prêts relais de tout contrat, il prend en compte tous les frais obligatoires liés au financement: le taux d'intérêt sur le prêt ou le taux d'intérêt nominaux, la taxe, l'assurance de décès et d'invalidité sur l’incapacité temporaire de travail obligatoire, la garantie de dépenses ou des coûts de la création de collatéraux.
Dans le cas d'un prêt à taux fixe, le taux d'intérêt utilisé pour le TEAG est facile à déterminer: c'est le taux de l'échéance du prêt. Dans le cas d'un prêt à taux révisable, on utilise le taux de la première période à taux fixe. Le calcul de TAEG est donc totalement indicatif, car il ne reflète pas la réalité.
Toutefois, les modalités de la création et le développement de taux révisables doivent être très claires dans l'offre de prêt.
Il permet soit d'accélérer le remboursement de capital soit de profiter de la baisse des taux au cours des premières années qui sont les plus importantes en termes de remboursement.
Pour pouvoir accéder à un prêt, le prêteur exige des assurances envers dudit emprunteur : on peut différencier deux catégories d’assurances. L’assurance chômage est un contrat conclu entre le prêteur et l'assureur bénéficié et dont l'adhérent: l'emprunteur.
Les contrats ne sont pas réglementés et varient d'un établissement de crédit à un autre. Ensuite, l’assurance Décès-Invalidité-Incapacité de travail. Elle conserve ses chances de maintenir le bien qu'il a acheté en cas de perte soudaine de revenus à la suite d'infirmité ou d'incapacité.
Il permet également d'éviter de transmettre la dette aux héritiers en cas de décès. Les contrats d'assurance ne sont pas réglementés et le contenu des garanties peut varier considérablement d'un établissement à un autre.
Puisqu’il s’agit de prêt relais, il doit y avoir des garanties pour assurer le prêt à un emprunteur.
D’abord, le privilège de prêteur de deniers. Cette garantie a été fournie seulement au profit des établissements de crédit à octroyer des crédits pour l'achat d'un bâtiment existant, il couvre le principal de l'emprunt et jusqu'à 3 ans d'intérêts.
Le privilège de prêteur de deniers doit être un acte et doit être inscrit dans la conservation des hypothèques dans les deux mois suivant la vente.
En cas de défaillance de l'emprunteur, le prêteur peut obtenir la vente du bâtiment, et de payer le prix pour la vente de l'immeuble avant tout autre créancier hypothécaire inclus.
Ensuite, C’est le contrat écrit par lequel une personne physique ou morale, la « caution », s’engage à rembourser l’établissement de crédit en cas de défaillance de l’emprunteur.
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